CONSUMENTENINFO | SCHEIMUREN

 
1. Algemeen

Wegens een verouderde wetgeving en rechtspraak die in tegenspraak is, is er geen enkel deel van deze consumenteninfo zo intens bezocht als de scheimuren...

Het is gebruikelijk dat het papierwerk rond de muurovername wordt geregeld op kosten van de tweede-bouwer, de eigenaar dus die wil overnemen.
Aangezien er nauwkeurige opmetingen dienen te gebeuren (zowel boven- als ondergronds), dat de berekeningen soms nogal ingewikkeld zijn, en aangezien dat de berekening objectief moet gebeuren, vertrouwen de meeste mensen op het advies van een expert (de landmeter of architect).

De relatief kleine kost van dit werk weegt bijna altijd op tegen de mogelijke problemen die kunnen ontstaan zonder bijstand van een expert.
Een klein misverstand voor de aanvang van een nieuwbouw doet regelmatig een burenruzie onstaan die jaren kan aanslepen...




2. Wetgeving

BURGERLIJK WETBOEK BOEK II. - GOEDEREN EN VERSCHILLENDE BEPERKINGEN VAN DE EIGENDOM.
TITEL IV. - ERFDIENSTBAARHEDEN OF GRONDLASTEN.
HOOFDSTUK II. - ERFDIENSTBAARHEDEN DIE DOOR DE WET GEVESTIGD ZIJN.
AFDELING I. - GEMENE MUUR EN GEMENE GRACHT.

Art. 653. In de steden en op het platteland wordt iedere muur vermoed gemeen te zijn, wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen, en dan tot aan het minst verheven dak, of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden; een en ander indien er titel noch teken is van het tegendeel.

Art. 654. Een teken dat een scheidsmuur niet gemeen is, is aanwezig wanneer het bovenste van de muur aan de ene kant opstaande is en loodrecht op het voetstuk, en aan de andere kant schuin afloopt;
Eveneens, wanneer er zich slechts aan één zijde, hetzij een kap, hetzij stenen lijsten en karbelen bevinden, die daar bij het bouwen van de muur zijn geplaatst.
In die gevallen wordt de muur geacht uitsluitend toe te behoren aan de eigenaar aan wiens zijde de drop is of de stenen karbelen en lijsten zich bevinden.

Art. 655. Het herstellen en het wederopbouwen van de gemene muur komen ten laste van allen die op de muur recht hebben, en zulks naar evenredigheid van ieders recht.

Art. 656. Echter kan ieder medeëigenaar van een gemene muur zich bevrijden van de verplichting om bij te dragen tot het herstellen en het wederopbouwen, door zijn recht van medeëigendom te laten varen, mits de gemene muur geen gebouw steunt dat hem toebehoort.

Art. 657. Ieder medeëigenaar mag tegen een gemene muur aanbouwen en daarin balken of ribben doen plaatsen door de gehele dikte van de muur, op vierenvijftig millimeter na, onverminderd het recht van de nabuur om de balk met een steekbeitel tot de helft van de muur te doen inkorten, ingeval hij zelf op die plaats balken zou willen steken of daar tegenaan een schoorsteen zou willen maken.

Art. 658. Ieder medeëigenaar mag de gemene muur hoger doen optrekken; doch hij alleen moet de kosten van de verhoging betalen, alsook de herstellingen tot onderhoud van hetgeen zich boven de hoogte van de gemene afsluiting bevindt, en bovendien een vergoeding voor de last naar evenredigheid van de verhoging en volgens de waarde.

Art. 659. Indien de gemene muur niet in staat is de verhoging te dragen, moet hij die de muur wil optrekken, hem op zijn kosten geheel opnieuw doen opbouwen en de meerdere dikte moet van de grond aan zijn kant afgenomen worden.

Art. 660. De nabuur die tot de verhoging niet heeft bijgedragen, kan deze gemeen maken door de helft te betalen van de voor de verhoging gemaakte kosten, alsook de waarde van de helft van de grond waarvan voor de verbreding mocht zijn gebruik gemaakt.

Art. 661. Iedere eigenaar van een erf dat paalt aan een muur, heeft ook het recht om die muur geheel of gedeeltelijk gemeen te maken, mits hij aan de eigenaar van de muur de helft vergoedt van zijn waarde ofwel de helft van de waarde van het gedeelte dat hij gemeen wil maken, en de helft van de waarde van de grond waarop de muur gebouwd is.

Art. 662. Geen nabuur mag in de gemene muur een holte maken of daartegen een werk aanbrengen of doen steunen, zonder toestemming van de andere nabuur of, indien deze weigert, zonder door deskundigen de middelen te hebben doen bepalen die nodig zijn om te voorkomen dat door het nieuwe werk aan de rechten van de andere nabuur afbreuk wordt gedaan.

Art. 663. Eenieder kan, in de steden en voorsteden, zijn nabuur verplichten om bij te dragen tot het bouwen en herstellen van de afsluiting die dient tot scheiding van hun in die steden en voorsteden gelegen huizen, binnenplaatsen en tuinen; de hoogte van de afsluiting wordt vastgesteld volgens de bijzondere verordeningen of de vaste en erkende gebruiken; en, bij gebreke van gebruik of verordening, moet elke tussen naburen tot scheiding dienende muur die voortaan gebouwd of wederopgebouwd zal worden, een hoogte hebben van ten minste tweeëndertig decimeter, de kap daarin begrepen, in de steden van vijftigduizend en meer zielen, en van zesentwintig decimeter in de andere steden.

Art. 664. (Opgeheven)
Art. 665. Wanneer men een gemene muur of een huis weder opbouwt, blijven de heersende en lijdende erfdienstbaarheden voortbestaan ten opzichte van de nieuwe muur of van het nieuwe huis, zonder dat zij echter verzwaard kunnen worden, en mits de wederopbouw geschiedt vooraleer de verjaring is verkregen.




3. Verdere bespreking

We sommen een aantal van de belangrijkste aandachtspunten op :
  • de 2e bouwer is de 'overnemer' en de 1e bouwer de 'overlater'. Een muurovername is het gemeenschappelijk maken van de scheidingsmuur, zodat de 2e bouwer ook kan genieten van de muur: hij mag er zijn vloer- en dakwelfsels in laten rusten (tot zelfs voorbij de helft van de muur), hij heeft bescherming tegen weer en wind, geluid, ...
  • hoewel de muurovername een aankoop is van onroerende goederen, is de tussenkomst van de notaris niet nodig. Wel moet de muurovername beschreven worden ter registratie.
  • kijk uiteraard eerst na of u wel degelijk moet overnemen:
    • af en toe gebeurt het dat mensen oude muren overnemen die reeds gemeenschappelijk waren. Zo kan het zijn dat een vroegere constructie tegen de muur werd afgebroken zodat u nu niet meer kan zien dat de muur gemeenschappelijk is.
    • vraag na bij het registratiekantoor. Het registratiekantoor van jouw streek vind je bvb. achteraan op de stempel van je notariële akte, maar ook in het telefoonboek onder Ministeries - Financiën - Registratie en Domeinen.
    • soms kan een muurovername niet gebeuren omdat de oude muur onvoldoende stevig is...
    • soms kan muurovername niet gebeuren omdat de oude muur niet op, maar naast de grens staat. In dit geval kan muurovername enkel mits overname van de ondergrond: er is bijgevolg een verkoop van een repeltje grond. Voor deze grenswijziging moet u beroep doen op een landmeter.
  • de muurovername gebeurt voor de ingebruikname van de muur, eventueel in schijven naargelang de bouw vordert.
  • de berekening gebeurt op basis van vastgestelde eenheidsprijzen aan de hand van borderellen.
  • de waarde van de volledig over te nemen muur wordt bepaald, en daarvan wordt de helft betaald.
  • van deze transaktie, eigenlijk een verkoping van eigendom, wordt een document opgesteld dat wordt ondertekend door de 2 partijen.
  • de koopprijs wordt overgemaakt aan de verkoper, meestal met bankoverschrijving.
  • dit document wordt ter registratie aangeboden door de koper binnen de 4 maanden na het akkoord, hierdoor krijgt de overeenkomst een openbaar karakter.
  • op de koopprijs wordt registratierechten (steeds 10%, ook al handelt het om een bescheiden woning, plus zegelrechten) betaald op het registratiekantoor.
  • elk der 2 partijen behoudt één exemplaar, best bij te houden samen met de aankoopakte (notariële akte).
De waardeberekening houdt rekening met een hele reeks elementen, waarvan als belangrijkste:
  • de berekening gebeurt aan de hand van het volume van de gemeen te maken muur, een juiste opmeting is dus belangrijk
  • er bestaan verschillende tarieven voor verschillende soorten metselwerk, enige kennis terzake is dus wel nodig
  • u moet geen stukken overnemen die u niet gebruiken zal, tenzij ze onder andere gemeen te maken gedeelten liggen: als uw buurman een kelder heeft en u enkel een kruipkelder wenst, dan zal u toch moeten overnemen tot op de volle diepte
  • van de bekomen waarde kan een minwaarde worden afgetrokken voor sleet (vetusteit): deze minwaarde is sterk afhankelijk van de toestand van de muur (hoe oud is de muur, hoe was hij geöriënteerd, stond er bijvoorbeeld de slagregen op, was de muur beschermd met leien of dergelijke, zijn de voegen uitgemergeld, is de muur trouwens wel draagkrachtig genoeg om over te nemen, ...). Heel wat vragen komen binnen rond de bepaling van het juiste vetusteitspercentage: u kan zich een beetje oriënteren naar de grafiek bij de overnameprijzen van Antwerpen (zie hieronder), doch echt zaligmakend is die niet. Een correcte bepaling is soms expertenwerk.

Tenslotte nog dit: als u de berekeningen zelf doet, zorg dan dat u (als overnemer) de berekeningen correct doet, immers heel dikwijls vragen de overlaters (verkopers) aan experten om de voorgestelde gegevens te controleren op juistheid. En ook hier zou u een mal figuur slaan als u een voorstel doet dat ver boven of ver onder de correcte waarde ligt...

Voor de provincie Antwerpen is er een website met eenheidsprijzen beschikbaar: site : Commissie Scheimuren van de Provincie Antwerpen
Verscheidene borderellen eveneens op de site Arch-Index