KWALITEITSNORMEN | OPMETING

 
1. Normen en minimumvereisten van het landmeetkundig plan aan de authentieke akte

A. NOODZAKELIJKE ELEMENTEN

  1. Ligging van het eigendom: provincie en gemeente, kadastrale afdeling en sectie.
  2. Naam, voornaam en adres van de gezworen landmeter-expert en plaats van beëdiging.
  3. Datum van opmeting.
  4. Indien het om een perceel gaat binnen een goedgekeurde verkaveling: kavelnummer, datum en nr. van verkavelingsvergunning.
  5. Het aan het perceel grenzend openbaar domein met vermelding van juiste benaming en/of nummer van weg of waterloop.
  6. Breedte van het gebeurlijk aangrenzend openbaar domein met verwijzing naar bronnen die de ligging van de grens aanduiden, vb. het rooilijnplan van de weg met datum van goedkeuring.
  7. Beschrijving van de hoekpunten van de nieuwe perceelsgrenzen die ontstaan zijn ten gevolge van een splitsing van het eigendom in meerdere percelen.
  8. Vermelding van de gevonden plannen van aanpalende eigendommen met de nodige referenties.
  9. Beschrijving van de aard van de overige eigendomsgrenzen door middel van symbolen op het plan of voluit geschreven aanduidingen in de begeleidende tekst of op het plan, met vermelding van alle uitwendige tekenen die de eigendomsgrenzen aanwijzen, met interpretatie van die grenzen.
  10. Kadastrale gegevens en eigenaars van de aanpalende percelen.
  11. Aanduiding op het plan van nieuw geplaatste landpalen.
  12. Grafische situering van de bestaande gebouwen met aanduiding van hun functie (bv. woonhuis, garage, enz.)
  13. Grafische situering van erfdienstbaarheden ten laste of ten voordele van het eigendom, zonder interpretatie over de wettelijke grond ervan.
  14. De lengten van alle eigendomsgrenzen.
  15. Een tabel met coördinaten van de hoekpunten van de eigendomsgrenzen en van voldoende vaste punten in de omgeving, in een lokaal stelsel of in het nationaal stelsel.
  16. De oppervlakte van het eigendom of bij splitsing de oppervlakten van de percelen met nummering van de percelen.
  17. De kadastrale nummers van het eigendom of bij splitsing van eigendom de kadastrale nummers of delen van kadastrale nummers bij elk perceel.
  18. Schaal van het plan en de noordpijl.
  19. Datum van het plan en handtekening van de gezworen landmeter-expert.
B. NUTTIGE ELEMENTEN

  1. Bij splitsing van een eigendom het intekenen van de kadastrale perceelsgrenzen.
  2. Aanduiding van de bestaande wegverhardingen en straatmeubilair.
  3. Aanduiding van de bouwlijn.
  4. Bij de meting toegepaste meetmethode en aangewende instrumenten.

2. HET LANDMEETKUNDIG PLAN AAN DE AKTE

A. INLEIDING

De beroepsvereniging wenst de invoering van de verplichting om het landmeetkundig plan (hierna 'het plan') aan de authentieke akte te hechten, minstens indien een eigendom in twee of meerdere percelen gesplitst wordt met een verandering van eigenaar tot gevolg (onder meer bij verkoop, verdeling, licitatie, schenking, erfenis.).

Het plan wordt gehecht aan de authentieke akte om er n geheel mee te vormen.

Indien een eigendom niet gesplitst wordt en in zijn totaliteit verkocht wordt, acht de beroepsvereniging het wenselijk dat de verplichting ambtshalve moet bestaan om de kopers er op te wijzen dat de aankoop inhoudelijk niet gewaarborgd is, indien er geen plan aan de authentieke akte gehecht is.

Met eigendom wordt bedoeld: een grond toebehorend aan n eigenaar of onverdeeldheid van eigenaars. Dit betekent dat meerdere aaneensluitende kadastrale percelen, toebehorend aan dezelfde eigenaar, dus n eigendom vormen.

De bedoeling van het plan bestaat er in om eigendomsgrenzen onherroepelijk vast te leggen voor de toekomst.

Daarnaast wordt eveneens van belang zijnde topografie opgenomen (zoals onder meer gebouwen). Ook worden erfdienstbaarheden, zoals onder meer uitwegen en ondergrondse leidingen, aangeduid op het plan. Indien het gaat om nieuw gevestigde erfdienstbaarheden worden deze ook aangeduid als aanvulling bij de tekst in de authentieke akte.

De beroepsvereniging wenst tevens de invoering van de verplichting dat het plan voldoet aan bepaalde opgelegde normen en minimumvereisten om volledig te zijn.

B. DE GEZWOREN LANDMETER-EXPERT

De gezworen landmeter-expert gaat over tot afpalingen en maakt de plannen op die moeten dienen voor een grenserkenning, voor een mutatie, voor het regelen van gevallen van gemeenheid en voor gelijk welke akte of proces-verbaal, welke in een identificering van grondeigendom voorzien en welke ter hypothecaire inschrijving kunnen worden aangeboden (KB 18.01.1995 in toepassing van de kaderwet van 1976).

Dit is een recente vernieuwing van de reglementering na afschaffing van de oude wet van 1825 die werd afgeschaft bij wet in 1993.

C. MAATSCHAPPELIJK BELANG

De noodzakelijkheid van het vastleggen van eigendomsgrenzen ligt voor de hand. Immers, zolang de scheidingslijn tussen aanpalende eigendommen niet tegensprekelijk, schriftelijk en op uiterlijk waarneembare wijze vastgelegd en aangeduid werd, kunnen allerlei betwistingen tussen aanpalende eigenaars oprijzen en kunnen zich bovendien storingen of aanmatigingen vanwege de belendende eigenaars voordoen. Vandaar dat iedereen er belang bij heeft te weten welke de uitgestrektheid en de grenzen van zijn eigendom zijn om zo zijn privaat belang te beschermen.

Daar anderzijds de onzekerheid nopens de grenzen van aanpalende eigendommen, en de daaruit voortspruitende moeilijkheden ook oorzaak kunnen zijn van het verstoren van het rustig genot van de eigendommen, beantwoordt deze noodzakelijkheid ook aan het openbaar belang.

Naast dit openbaar belang bestaat onder meer het administratief belang met betrekking tot de identificatie en inventarisatie van eigendommen. Bovendien is de oppervlakte van een eigendom een belangrijk instrument voor o.a. fiscale aangelegenheden.

De bestaande plannen van het kadaster bieden niet de minste zekerheid omtrent de perceelsgrenzen. Het kadaster is overigens ingericht met louter fiscale doeleinden, en heeft in beginsel geen bewijskracht (Cass. 15 mei 1902). De gegevens verschillen trouwens dikwijls van die van de titels of van de werkelijke bezitstoestand.

Deze plannen werden ten tijde van de Franse bezetting begin 19de eeuw opgemaakt, op basis van de toenmalige gebruikstoestand, met de middelen van toen - de oorspronkelijke meetgegevens werden niet bewaard.

D. MAATSCHAPPELIJK BELANG

VASTLEGGING VAN DE EIGENDOMSGRENS Een eigendomsgrens ligt ontegensprekelijk vast indien er een overeenkomst op vaste datum bestaat tussen de betrokken eigenaars nopens die eigendomsgrens.

Deze overeenkomst kan slechts duidelijkheid bieden en volledig zijn indien ze eveneens een grafisch gedeelte bevat - een landmeetkundig plan - met de voorstelling van de vast te leggen eigendomsgrens.

De ligging en vorm van de eigendomsgrens wordt gewaarborgd door de meetkundige vastlegging.

De eigendomsgrens moet immers steeds kunnen gereconstrueerd worden na onbepaalde tijd, want zo'n overeenkomst is juridisch overdraagbaar naar de latere eigenaars van de betrokken eigendommen.

Indien bij een verkoop een eigendom gesplitst wordt in twee of meerdere percelen, wordt het plan gehecht aan de authentieke akte en wordt ondertekend voor akkoord door de betrokken partijen. Voor de nieuwe eigendomsgrens die ontstaat als gevolg van deze splitsing, is er zodoende een overeenkomst waarbij de eigendomsgrens onherroepelijk vast ligt.

E. BEPALING VAN OVERIGE EIGENDOMSGRENZEN

Bij de splitsing van een eigendom wordt doorgaans opdracht gegeven een plan op te maken van de totale eigendom.

De buitengrenzen van dat eigendom kunnen niet het voorwerp vormen van de overeenkomst tussen koper en verkoper. Immers, dit zijn eigendomsgrenzen met derden, met de eigenaars van de aanpalende eigendommen.

De landmeter onderzoekt in eerste instantie of er plannen bestaan van vaste datum waaruit moet blijken dat een of meerdere van die grenzen vast liggen. De landmeter kan dan slechts zekerheid bieden nopens de exacte ligging van die grenzen, indien de plannen van die aanpalende eigendommen voldoen aan de vereisten van meetkundige vastlegging. Zodoende kan hij op basis van de gevonden meetkundige gegevens de buitengrenzen met de aanpalende eigendommen correct doen aansluiten bij het te splitsen eigendom.

Indien van de aanpalende eigendommen geen plannen blijken te bestaan zijn er twee mogelijkheden:
1. de aanpalende eigenaar ondertekent het plan voor akkoord voor de ligging van de betrokken eigendomsgrens. In dit geval komt de eigendomsgrens eveneens onherroepelijk vast te liggen.
Een aanpalende eigenaar kan echter niet gedwongen worden om het plan mede te ondertekenen voor akkoord. Hij is immers geen partij in de splitsing van het eigendom. Het al dan niet ondertekenen voor akkoord door aanpalende eigenaars hangt dus slechts af van hun goede wil.

2. De landmeter doet een getrouwe opmeting van de bezitstoestand.
Voor die buitengrenzen waar om bepaalde redenen geen schriftelijke overeenkomst kan bekomen worden met de aanpalende eigenaars, legt de landmeter de bezitstoestand vast, met het oog op de verjaring. De landmeter dient op zijn plan dan ook te vermelden dat die grenzen overeenkomen met de toestand van het bezit op datum van opmeting met vermelding van die datum. Hij maakt melding van de nodige verantwoording en motivatie voor deze bezitstoestand: alle uitwendige tekenen die wijzen op het bezit moeten op het plan voorkomen.

Het bezit is gekenmerkt door een feitelijke toestand - het is dus geen recht. Die feitelijke toestand kan echter wel aanleiding geven tot het verkrijgen van een recht, ten aanzien van onroerende goederen, met name door verjaring.

Het bezit is de grondslag waarop de verjaring berust die het recht van eigendom doet verkrijgen aan de bezitter van onroerende goederen of onroerende rechten. Te dien aanzien zal de bezitter het recht van eigendom verkrijgen door de duur van de jaren, dus door de verjaring. Om het recht van eigendom te verkrijgen wordt door de wet vereist een voortdurend, onafgebroken, ongestoord, openbaar, niet dubbelzinnig bezit als eigenaar (art. 2229 BW).

De duur van verkrijgende verjaring (art. 2265 BW) is 10 jaar of 20 jaar voor de bezitter die te goeder trouw is en een wettige titel heeft. De wettige titel is de rechtshandeling waardoor overdracht van eigendom kan geschieden (verkoop, ruiling, schenking, enz.).

Dit betekent dat de buitengrenzen waarvoor geen schriftelijk akkoord werd bekomen juridisch komen vast te liggen na een periode van 10 of 20 jaar vanaf de datum van opmeting.

F. DE AFPALING

Bij een grensbetwisting wordt gegrepen naar artikel 646 van het Burgerlijk Wetboek:
artikel 646 "ieder eigenaar kan zijn nabuur verplichten tot het afpalen van hun aan elkaar grenzende eigendommen. Afpaling geschiedt op gemene kosten"

G. HET PROCES-VERBAAL VAN AFPALING

Het volstaat niet dat, eens de grenslijn bepaald is, deze vastgelegd wordt door het plaatsen van uitwendige tekens zoals palen, daar deze kwaadwillig kunnen verplaatst worden of door toeval kunnen verdwijnen, waardoor de ligging van de grenslijn opnieuw onzeker wordt. Daarom bepaalt artikel 38 van het Veldwetboek dat de afpaling bovendien vastgelegd wordt door middel van een proces-verbaal en plan, in zoveel exemplaren opgesteld als er onderscheiden eigenaars zijn, en door ieder van de partijen ondertekend voor akkoord.

Het proces-verbaal van afpaling moet dus beantwoorden aan een dubbel doel :
1. het moet het akkoord van de partijen nopens de ligging van de grenslijn bevatten, tenzij het gaat over een gerechtelijke afpaling, in welk geval het slechts moet verwijzen naar de ligging door de rechter bepaald;

2. het moet het bewijs leveren van het volbrengen van de, in uitvoering van dat akkoord of vonnis, gedane verrichtingen van de afpaling, en in het bijzonder moet het de plaatsen aangeven waar de palen geplaatst werden.

verklaring :
Met afpaling wordt dus bedoeld het vastleggen van een perceelsgrens op een plan, waarop de betrokken wederzijdse eigenaars zich akkoord verklaren met hun handtekening. Of gebeurlijk het vastleggen van een perceelsgrens op een plan, volgens het daartoe gevelde vonnis van een rechtbank. Een afpaling is dus meer dan 'het plaatsen van palen' zoals vaak onterecht aangenomen wordt.

Een afpaling moet bovendien beschouwd worden als een AKTE. Volgens het woordenboek 'Van Daele' is een akte is een schriftelijk stuk, volgens de voorgeschreven normen opgemaakt en door een bevoegd persoon gewaarmerkt stuk, dienende om een feit of handeling vast te leggen en zo nodig tot bewijs te dienen.

Meer specifiek is deze akte een onderhandse akte, vermits het opgemaakt en ondertekend werd zonder tussenkomst van een openbaar ambtenaar.

De afpaling heeft slechts waarde tegenover derden indien dit plan voorzien is van een vaste datum. Een vaste datum wordt verkregen door neerlegging op het registratiekantoor.

Het opmaken van een akte van afpaling vereist specifieke deskundigheid, waardoor de tussenkomst van een gezworen landmeter-expert een vereiste moet zijn. De normen voor de opstelling ervan zijn de zelfde van deze van het landmeetkundig plan.